Fianzas en los contratos de alquiler

Uno de los grandes temas desconocidos para el público general es el funcionamiento de las fianzas derivadas de los contratos de alquiler.

El tema del depósito de las fianzas no es nada nuevo; antes de la transferencia a las Comunidades Autónomas eran las Cámaras de Propiedad Inmobiliaria las depositarias de estas fianzas.

Pero, ¿cómo funcionan? Es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y sus posteriores modificaciones, la que regula todo el tema relativo a los alquileres, y en concreto lo relativo a las fianzas.

La cuantía de las fianzas dependería de factores como la duración o el uso del inmueble:

• En inmuebles de uso residencial con un contrato inferior a doce meses equivaldría a dos mensualidades. Si fuera de doce o más meses sería una mensualidad.
• En el caso de uso no residencial, es decir, naves industriales, oficinas, locales… la cuantía sería de dos meses.
• Como excepción, en los contratos de un mes o menos de duración la fianza no es necesaria.

Esta cantidad depositada en un organismo neutral sirve en definitiva como una doble garantía frente a las partes contratantes. El arrendatario se asegura una compensación en el caso de impagos o desperfectos en su propiedad. El arrendador, por su parte, sabe que ese dinero no se le apropiara el dueño del inmueble por las buenas.

Estas cantidades deben depositarse en el plazo de un mes como máximo desde la formalización del contrato por parte del arrendatario, aunque cabe la posibilidad de que lo haga el arrendador y después le entregue al propietario el recibo correspondiente.

El dinero no devengará intereses para ninguna de las partes; es más, aunque la devolución está garantizada por ley en un plazo máximo de veinte días tras la extinción del contrato, para ello un porcentaje de cada fianza queda retenido), el organismo depositario puede invertir parte del dinero (en el caso de la Xunta de Galicia es el 90% con fines de promoción de vivienda pública).

Aunque las agencias inmobiliarias tienen el compromiso legal de advertir a las dos partes de la obligación de depositar la fianza correspondiente, es la parte arrendataria la responsable última de hacerlo y por tanto quién se vería obligada a responder ante la administración por su incumplimiento.

Esto se traducen que cuando la Administración detecte que tienes una propiedad alquilada y no has cumplido el trámite de la fianza te podrá sancionar con una multa que va a rondar entre los 300 y los 3.000 euros.

En concreto, un reciente artículo de la Voz de Galicia señalaba como la Xunta de Galicia, con las competencias transferidas desde 2011 y a través de la IGVS (Instituto Galego de Vivenda e Solo) había recaudado 143.000 euros en multas derivadas del incumplimiento de la obligación por parte del arrendatario de depositar la fianza correspondiente a la firma de un contrato de alquiler.

Ante las elevadas cifras de ilegalidad en lo relativo a las fianzas, como ejemplo en Galicia supera el 50%; cabe preguntarse si se debe tan solo a la proverbial picaresca española o a una falta de rigor por parte de la Administración, ya sea por dejadez o por afán recaudatorio vía sancionadora, a la hora de poner en conocimiento a toda la sociedad de una obligación que afecta a una gran parte de la población.