El Supremo tumba el método de peritaciones de inmuebles que tiene la Administración.

En un anterior artículo nos hacíamos eco del escándalo que suponía el incremento al alza que había experimentado el impuesto de plusvalía sobre las transacciones inmobiliarias en el contexto de una durísima crisis en el sector. No era comprensible que la Administración estuviera percibiendo más tributos por inmuebles que habían perdido una gran parte de su valor desde el “boom del ladrillo”. La acuciante necesidad recaudatoria de las administraciones era evidentemente la causa de este despropósito.

La clave del sistema es la valoración catastral, llevada a cabo por peritos, que hace la Administración de un inmueble determinado. Afecta tanto al IBI, como al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y a otros tributos.

La última sentencia del Tribunal Supremo ha cargado las tintas sobre dos aspectos que a su juicio invalidan las valoraciones inmobiliarias derivadas de la forma peculiar de aplicar el método de dictamen de peritos por parte de la Administración. Por un lado, denuncia la falta de transparencia al no proporcionar al interesado los estudios en los que se basa la valoración; y por el otro, al no incluir una visita física al inmueble en cuestión.

La Ley Hipotecaria señala que la valoración que se haga de un inmueble debe ser individualizada. La aplicación conjunta del método de valoración catastral y de valor de mercado que utiliza la Administración en la actualidad no cumple ese requisito. La obtención de un “valor real” como fundamento de un tributo requiere un estudio exhaustivo del inmueble en cuestión, y no sólo la aplicación directa del valor catastral o el de un estudio de mercado.

Algo difícilmente alcanzable cuando en muchas ocasiones el perito encargado de elaborar el informe ni siquiera inspecciona el inmueble en cuestión. Es un hecho que se presentan valoraciones sin ni siquiera ofrecer fotos del interior del inmueble; elemento indispensable para conocer el estado de conservación y las calidades del mismo.

En la práctica, la valoración pericial se realiza aplicando un coeficiente determinado por la Administración sobre un inmueble con una valoración catastral “inflada” artificialmente y basada en estudios de mercado desfasados y poco realistas.