Sobre las comunidades de propietarios

Ante la complejidad de la gestión de los problemas de una comunidad de propietarios, tanto por razones de conocimiento legal como de convivencia con los vecinos; muchas veces lo más aconsejable es recurrir a la figura de un administrador de fincas profesional que asegurará al mismo tiempo conocimientos legales y neutralidad. Pero si te ha tocado ser presidente de tu comunidad aquí van algunos datos que deberías empezar a conocer.

Las comunidades de propietarios se conforman con los propietarios de una finca urbana, ya lo sean de viviendas o de locales o de cualquier unidad de ocupación independiente. Se rigen por la llamada Ley de la Propiedad Horizontal, excepto en Cataluña que funcionan bajo su Código Civil.

No hay que confundir esta figura con la de la comunidad de vecinos, que incluye a inquilinos de la viviendas o locales aunque no sean propietarios.

En la Junta Constitutiva de la comunidad de propietarios se establecerán los estatutos de la misma y se nombrará al presidente. Opcionalmente, se pueden nombrar a un vicepresidente y a un secretario.

No existe un plazo de duración determinado para su mandato, aunque suele ser de un año; además su sucesión tanto puede ser por rotación, sorteo o elección.

Su principal función es de la representación de la comunidad, debiendo convocar la junta ordinaria, al menos una vez al año, y las extraordinarias cuando la situación lo exija. En estas reuniones de deberán aprobar las cuentas y se tomarán las decisiones de todo tipo relativas a la comunidad.

Hay una gran variedad de problemas que afectan a la comunidad; siendo claro está el monetario el más importante. Para un organismo que se mantiene a través de la cuotas proporcionales de sus afiliados y de las derramas extraordinarias que se determinen, es vital asegurarse que todos ellos paguen religiosamente.

En una situación de crisis, como la que hemos vivido en estos años, el problema de la morosidad de multiplica. En el año 2012, las cantidades adeudadas por los vecinos ascendían a la impresionante cifra de 1.600 millones de euros. Llama la atención, como algunas entidades bancarias propietarias de inmuebles, normalmente por impagos hipotecarios, se incluyen en estas listas de morosos, además de las típicas familias en apuros económicos.

Ante esta situación, y desoídos los primeros requerimientos amistosos por el deudor; lo que cabe hacer es usar el procedimiento monitorio, que con una duración aproximada de 5 meses, resulta más rápido, económico y efectivo que un juicio declarativo. Eso sí, exige tener documentos acreditativos de la deuda tales como recibos, facturas, reconocimientos de deuda…

Otro aspecto importante es el del proceso de toma de decisiones. Con la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 2013, han cambiado algunas mayorías necesarias, como por ejemplo:
-Instalación de un ascensor: requiere 3/5 partes de los propietarios (que representen al menos 3/5 partes de las cuotas de participación). Con la excepción de si viven personas de más de 70 años o personas con problemas de movilidad, donde este porcentaje se reduce al 50 %.Los que estén en contra deberán pagar su parte de todos modos, aunque la comunidad puede acordar lo contrario.
-Instalación de nuevos suministros o de una antena parabólica: requerirá un tercio de los propietarios (que representen….). Los contrarios a esta decisión no podrán disfrutar de ese nuevo servicio; debiendo pagar los atrasos con intereses si cambiaran de opinión.
-Alquiler de elementos comunes sin fin específico: normalmente necesitaría tres quintas partes; pero si se tienen fines publicitarios requeriría la unanimidad de los propietarios.